Sábado 26 Mayo 2018

Nuevo paso en la lucha contra el problema de las 1000 viviendas

  • Miércoles, 25 Abril 2018 18:58
  • Escrito por  Ganemos Tres Cantos

En los años de la burbuja inmobiliaria, la política de vivienda pública en la Comunidad de Madrid consistió en la promoción masiva de vivienda con protección pública en régimen de alquiler con opción de compra (VPPAOC), mayoritariamente en su modalidad “para jóvenes”.

En Tres Cantos se ofrecieron más viviendas que en cualquier otro municipio y, además eran prioritariamente para jóvenes empadronados en el municipio.

El plan era sencillo y no suponía casi costes para el erario público: la Comunidad ponía el marco legal y administrativo para que ella misma y Tres Cantos debía ceder suelo en el nuevo desarrollo del PGOU. Dado que éste desarrollo y la capacidad expropiatoria se había cedido a una constructora – Fomento de Construcciones y Contratas- se designó un suelo, originalmente terciario, para construir las viviendas, y se realizaron las modificaciones normativas necesarias para que FCC pudiese construir los 1.000 pisos en régimen protegido. Esa adecuación impidió que los pisos pudiesen construirse con el tamaño máximo que la Ley permitía. Se sortearon y los adjudicatarios debían pagar un alquiler durante siete años, la mitad de cuyo importe funcionaba como “la entrada” a descontar del precio final del piso.

El precio final era marcado por el carácter “protegido” de las viviendas y resultaba de multiplicar su valor de calificación (el “módulo”) por un coeficiente de actualización graduado según el año en que se ejerciese la opción de compra. Una vez adquirida la vivienda en ejercicio de la opción de compra, ésta quedaba bajo pleno dominio del adjudicatario. No obstante, la Comunidad dice taxativamente que la duración del régimen legal de protección pública es de 10 años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva, sin posibilidad de descalificación voluntaria.

La explicación se encuentra en la propia ley (DECRETO 11/2005 de 27 de enero), ya que aunque el Artículo 8.1.c) diga textualmente: “Para las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con opción de compra: siete años a contar desde la calificación definitiva de las mismas”; el Artículo 19.c.) agrega: “Adquirida la vivienda, durante los tres años siguientes, su titular no podrá enajenarla en segunda o posterior transmisión por precio superior al establecido por metro cuadrado de superficie útil para la Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB) que se califique provisionalmente en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o ámbito intraurbano. Dicha limitación se hará constar expresamente en la escritura de compraventa, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad”.

La administración pública autonómica, en cooperación con los ayuntamientos facilitaban el acceso a la vivienda –especialmente a los jóvenes– en condiciones algo más ventajosas que las que imperaban en el mercado entonces en plena burbuja.

El debate sobre la pertinencia de aquel modelo de política pública de vivienda se ha zanjado en esta legislatura con la abolición de la figura de la VPPAOC, pero sus efectos crean serios problemas a mil unidades de convivencia en Tres Cantos, tras la “fiesta” de la burbuja y la pésima gestión de aquella por los gobiernos locales y regionales coetáneos y posteriores a la crisis.

Con el estallido de la burbuja ocurrieron tres fenómenos que han dejado en una situación muy precaria a los que entonces fueron “agraciados” como adjudicatarios de las VPPAOC:

• En primer lugar, el desplome generalizado de los precios de la vivienda, no correspondido con la debida reforma de las normas reguladoras de los precios de la VPP ni de los coeficientes de actualización de los mismos, generándose así una disparidad brutal entre la realidad que había inspirado esas normas (la de la burbuja inflada) y la realidad en la que se debían aplicar (la de la burbuja estallada), en detrimento evidente de los adjudicatarios.

• Además, la pérdida de poder adquisitivo de las personas que aspiran a las VPPAOC (en su mayoría jóvenes trabajadores) y las consiguientes dificultades para acceder a un crédito cada vez más restringido, lo cualcombinado con precios finales disparatados, les imposibilita el ejercicio de la opción de compra.

• Por último, los gobiernos regionales del Partido Popular encararon los efectos del estallido de la burbuja aplicando las tradicionales recetas neoliberales: socializar pérdidas y privatizar beneficios, todo ello bajo el paraguas político-ideológico de la austeridad. En verano del 2013 se reformó el Reglamento de Viviendas con Protección Pública parapermitir la venta libre de las VPPAOC–tanto las del IVIMA como las que ya no querían las constructoras– a fondos de inversión (“fondos buitre”).Aquí sí el precio de adquisición era libre y sí operaban las lógicas de mercado: los fondos compraron –y aún hoy compran– decenas de miles de viviendas protegidas a precio de saldo para luego subrogarse como nuevos arrendadores frente a los otrora adjudicatarios inquilinos con opción de compra. Todo ello bajo el paraguas legal de la Comunidad

Quienes entonces fueron los “agraciados” adjudicatarios de vivienda protegida, que pudieron hacer un plan de vida con su necesidad de vivienda cubierta, hoy son los “desgraciados” inquilinos de viviendas en manos de fondos buitre que las compraron a precio de saldo y que las gestionan sin más interés que su beneficio especulativo, con absoluto desdén hacia los derechos delos inquilinos, en flagrante incumplimiento de sus obligaciones como caseros de viviendas que siguen siendo protegidas, como ya ha dictaminado de forma inequívoca el Tribunal Supremo.

En la mayoría de los casos, una vez vencidos los plazos de la opción de compra, los inquilinos no pueden hacer frente al precio desmesurado, fruto de la aplicación de normas obsoletas, por lo que se ven obligados a abandonar las viviendas, que quedan vacías a la espera de mejor postor, o arrendarlas a precios desorbitados. Siempre en beneficio de la especulación de los fondos buitre adquirentes.

Unas normas que permiten semejante desviación de los precios de opción de compra con respecto a los precios de mercado –en detrimento de los adjudicatarios– a la par que permiten la venta a precio libre a fondos de inversión, son normas injustas y contrarias al interés general que siempre debe informar los planes de vivienda protegida. En pro de ese interés general, materializado en la posibilidad de acceso a la vivienda, es más que urgente actualizar dichas normas.

Por otro lado, la normativa de vivienda protegida, los dictámenes de la Cámara de Cuentas acerca de las operaciones de venta de VPPAOC a fondos de inversión y hasta las resoluciones del Tribunal Supremo coinciden todas en una premisa: las administraciones públicas competentes –en este caso la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento– no pueden “lavarse las manos” cuando la vivienda protegida pasa a manos privadas; en tanto que dichas viviendas tienen un origen de protección pública y mantienen esa naturaleza aún años después de ser enajenadas, es responsabilidad delgobierno local y del regional asegurar el cumplimiento de las obligaciones de los nuevos caseros para con los inquilinos, así como el defender a éstos como parte contractual débil y como sujeto del derecho fundamental a la vivienda, derecho que ha de prevalecer sobre cualquier interés privado.

Por todo lo anterior, el pasado jueves 5 de abril la Asamblea de Madrid instó al Gobierno de la Comunidad de Madrid:

1. A facilitar a los inquilinos de Vivienda con Protección Pública en Arrendamiento con Opción de Compra (VPPAOC) todo el apoyo (político, administrativo y de asesoría jurídica) para hacer valer sus derechos frente a sus actuales caseros.

2. A hacer cumplir íntegramente las obligaciones legales y materiales que los fondos de inversión adquieren al subrogarse como nuevos caseros en los contratos de alquiler de las VPPAOC que compran; en particular, la obligación de prorrogar los arrendamientos –aunque no se ejerza la opción de compra– mientras dure la calificación de vivienda protegida aún después de su adquisición por un fondo de inversión, tal y como ha dictaminado el Tribunal Supremo.

3. A revisar, en el marco de la reforma del Reglamento de Viviendas con Protección Pública, oídas todas las partes y sin efecto retroactivo, la normativa que determina el precio para el ejercicio de la opción de compra, con vistas a adecuarla a la realidad social y de mercado actual.

En consecuencia, Grupo Municipal de Ganemos Tres Cantos solicita al Pleno Municipal:

- Instar a la Comunidad de Madrid al cumplimiento inmediato de la PNL aprobada.

- Solicitar a la Comunidad de Madrid la información sobre los avances producidos hasta este momento.

- Pedir a la Comunidad de Madrid un informe sobre las acciones reglamentarias que llevará a cabo para el cumplimiento de la PNL y el calendario previsto para su puesta en marcha.

Modificado por última vez en Sábado, 12 Mayo 2018 08:31

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